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青岛市黄岛区人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见

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发表于 2014-6-13 17:04:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
各镇人民政府,各街道办事处,各园区管委,区政府各部门,区直各单位,驻区有关单位:
    为进一步加强我区物业管理工作,提高物业管理服务水平,切实改善人民群众生产生活环境,推动城市建设和管理水平整体提高,根据国家、省和青岛市有关法律、法规,结合我区实际,制定本意见。
    一、统一思想,充分认识加强物业管理工作的重要性
    近年来,随着我区城市化进程不断加快,物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、学校、医院、公益事业等各类物业项目管理。加强物业管理工作,有利于促进城市房地产的保值增值,使城市经济持续健康发展;有利于提高城市品位,不断改善市民的生活和工作环境;有利于增加就业岗位,维护社会秩序,营造良好的社会环境。各有关部门、单位要从落实科学发展观、践行群众路线、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业管理工作的重要性,进一步统一思想,以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标,积极采取措施,全面加强物业管理工作,不断扩大物业服务覆盖面,及时化解管理领域的各类矛盾和问题,切实提高物业管理工作的整体水平。
    二、理顺体制,建立健全住宅小区物业管理工作机制
    按照“条块结合,属地管理、行业监督”的原则,进一步明确职责分工,构建区物业主管部门行业监督,各镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会具体落实,相关职能部门各司其职,业主委员会主动参与的工作体制,形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制,共同推进物业管理工作。
    (一)各镇人民政府、街道办事处和园区管委对辖区内的物业管理工作负总责。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要切实加强领导,对物业工作负总责。镇村建设服务中心承担管理协调指导职能,具体负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作,落实综合协调管理职责。负责指导监督物业企业开展规范服务并对评先树优工作进行初审;建立健全信访投诉机制,协调解决物业管理纠纷;负责指导、监督业主大会、业主委员会的成立、改选、换届和日常工作,对业主大会、业主委员会做出选聘、解聘物业服务公司和对物业服务公司退出服务行为进行监督;负责物管小区日常管理监督,落实小区长效管理机制;负责物业共用部位、共用设施设备维修资金的申请、使用的初审;协助公安、环保、城管等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等。
    (二)各相关职能部门各司其职。区物业管理部门负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定,研究、制订行业管理制度和行业服务标准;负责全区物业服务行业的指导和监督;负责会同有关部门对物业管理企业经营活动进行监督检查;负责参与有关部门组织的物业小区的综合验收,监督物业的交接及物业管理委托协议的签订;负责组织对各镇人民政府、街道办事处和园区管委推进物业管理工作的检查考核;负责物业服务企业资质管理;负责组织物业从业人员的培训;依法查处物业管理工作中违法行为;负责落实各级《物业管理条例》规定的各项工作职责。价格主管部门会同物业主管部门负责全区物业服务收费的监督管理工作,物价部门负责查处物业服务企业违规收费行为。公安部门加大安全防范和管理力度,规范居民小区周边道路停车秩序,规范小区居民养犬行为。消防部门会同物业主管部门负责物业小区的消防安全检查、消防知识培训等管理工作。环保部门负责牵头依法处理小区内及周边的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。工商部门严格经营管理,对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)场所(凡业主委员会未出具住改商证明的),原则上不予核发营业执照,严格查处小区内不需前置审批的无照经营活动。质监部门负责电梯的检验检测、安全监察工作,监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护,保证电梯正常安全运行。城管部门负责查处和治理小区内违章搭建、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。环卫部门负责监督、参与小区环卫基础设施的规划、建设、验收工作,并监督环卫设施日常维护,负责生活垃圾的清运。供水、供电、供气、通信等专业部门负责物业管理区域内相关设施的管理和维护。
    (三)业主委员会主动参与物业小区管理。定期向业主大会报告物业管理实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主及物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,配合收缴物业服务费用;监督管理规约的实施;对物业服务企业违反合同约定的,由业主委员会按合同约定予以处理,双方有争议的,由镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会调解处理,调处不成的依法解决;履行业主大会赋予的其他职责。
    三、强化措施,推进物业管理健康发展
    (一)落实配置物业管理用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房。物业管理用房面积不低于项目总建筑面积的5‰,最低不少于100平方米,业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米。物业管理用房属于全体业主共有,开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。物业管理用房应设置在方便业主使用的地方,区规划部门要在规划审批中注明物业管理用房的位置和面积。
    (二)落实前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时,应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》,并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业,进行前期物业管理。在房屋销售过程中,开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、公共维修资金未按规定缴纳、未落实前期物业管理的不得综合验收。
    (三)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,任何单位和个人不得挪作他用。根据国家和省有关规定,按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,完善监管机制,落实监管责任。
    (四)规范新建小区竣工验收和移交。相关镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理机构共同参与有关部门组织的物业小区竣工验收、移交等相关环节的监督管理。物业竣工验收、移交应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当按照国家相关规定和物业合同的约定,移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业,并按规定及时向城建部门办理备案手续。
    (五)加强物业服务企业监管。要依法加强物业服务企业的资质管理,完善物业管理招投标管理办法,健全物业主管部门和镇人民政府、街道办事处和园区管委参与监督管理的实施机制;镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评,建立健全企业诚信档案体系,落实奖惩措施;完善退出机制,对物业服务企业中途退出或终止服务的,应提前两个月向业主公示,同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料,并做好备案登记。
    (六)提升业主自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利,充分履行义务、承担职责。所在镇人民政府、街道办事处和园区管委要高度重视,切实加强组织领导,规范业主自治组织建设,充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关,符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会,加强业主委员会成员综合业务知识培训,提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制,指导业主大会制定议事规则和管理规约,完善小区重大事项的公开公示制度。
    业主不得违反法律、法规和管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要改变用房性质的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。不得以损坏房屋承重结构等行为进行房屋装饰装修。不得违章搭建、私开门窗。不得侵占、损坏楼道、绿地。不得占用消防通道。不得随意堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等。
    (七)实行物业管理联席会议制度。由区政府分管领导召集相关部门研究制订物业管理有关文件,分解目标任务,界定职责分工,决策重大问题,组织协调各单位共同做好物业管理工作。由镇人民政府、街道办事处和园区管委负责召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议,主要协调处理业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况,物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题,物业管理区域内发生的突发事件,物业管理与社区管理的衔接和配合,需要协调的其他物业管理事项。
    (八)加强对物业服务收费的监督和管理。物业服务收费是物业管理中的社会热点和矛盾焦点,价格主管部门和物业主管部门要加强对全区物业服务收费的监督管理工作。物业服务企业要严格按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》等有关法律法规执行,要遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则,加强价格自律,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。尤其对实行市场调节价的物业收费,一定要做到适应法律法规正确,调价程序合法有效。决不允许擅自提价、违规提价、约定提价的现象出现,否则,价格主管部门将依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规,予以处罚。
    四、落实保障措施,确保物业服务行业有序发展
    (一)加强舆论宣传,营造良好氛围。新闻媒体和各相关单位要采取多种形式,大力宣传国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关政策法规和规定,宣传物业管理工作的重要意义,坚持正面舆论引导,让广大市民和社会各界了解政策,强化物权意识,树立物业服务的商品消费观念,引导广大市民主动支持、参与物业管理活动,积极维护社区环境,支持和参与物业服务相关活动,及时缴纳物业服务费用,努力形成人人关心支持物业管理,“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
    (二)强化监督检查,明确责任考核。各有关部门、镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会要全面建立物业管理工作目标责任制,抓好各项具体工作责任分解,确保社区物业管理组织领导到位,机构人员到位,推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度,促进物业管理工作健康有序发展。区政府把住宅小区物业管理工作纳入城市管理工作,对各镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理年度工作情况进行考核。
    (三)规范物业服务行为,切实履行职责。物业服务企业要依据服务合同,切实履行职责,提高服务质量,树立为业主服务的思想。要及时发现并制止物业小区内私搭乱建等违章建设,第一时间报告相关部门。对超出服务合同的事宜,要与业主委员会协商确定后实施。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管,加强对物业服务企业服务质量的检查,建立诚信档案,规范其服务行为,认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度,并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上,建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低、造成恶劣影响的物业服务企业,要严肃处理,一年内不得参加投标活动,情节严重的要依法吊销其资质。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,按照《山东省物业管理条例》第95条第2款规定,处以五万元以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。要建立健全物业服务项目经理制度,切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立健全物业投诉处理责任机制,及时查处物业服务中的不规范行为。
    (四)加大资金投入,营造环境优美、适合人居的物业小区。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要加大资金投入,安排专项经费,制定整治计划,逐步对老旧小区进行整治改造。
    本意见自公布之日起施行。
青岛市黄岛区人民政府
2014年3月11日

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